Das A und O einer guten Finanzierung sind die drei Eckpunkte: Zinsfestschreibung, Tilgung und Vertragsgestaltung. Die richtige Zinsfestschreibung kann nur festgelegt werden, wenn man sich über den möglichen Anschlusskredit am Ende der Zinsbindung Gedanken macht. Beispiel: Sie haben ein Kreditangebot zu nominal 4,50 Prozent für 15 Jahre fest und eines für 10 Jahre Zinsbindung zu 4,00 Prozent vorliegen. Rein mathematisch ist die Entscheidung für den höheren Zinssatz bei der längeren Zinsbindung richtig, wenn Sie der Überzeugung sind, dass das Zehnjahresgeld anschließend mehr als 6,42 Prozent kosten wird. Meinen Sie, dass Sie in 10 Jahren einen Anschlusskredit für fünf Jahre fest für unter 6,42 Prozent bekommen können, wäre die kürzere Zinsbindung mathematisch korrekt. Zu bedenken wäre aber noch, dass Sie sich bei der zehnjährigen Zinsbindung zu einem bestimmten Zeitpunkt neu entscheiden müssen. Bei 15 Jahre fest haben Sie als Kreditnehmer das Recht, nach 10 Jahren mit einer sechs monatigen Kündigungsfrist den Kreditvertrag vorzeitig zu verändern, ohne dass Ihnen Kosten oder Entgelte in Rechnung gestellt werden können.

Zinsoptimisten schließen nur fünf Jahre fest ab und hoffen, dass der Anschlusskredit nicht mehr als 5,25 Prozent kosten wird. Denn nur dann könnte er mit einer Zinsbindung von 15 Jahre fest konkurrieren. Diese Zahlenbeispiele für den späteren Grenzzins basieren auf 2 Prozent Tilgung.

Erhöhen Sie die Tilgungsrate
Wer vor fünf Jahren sein Haus mit einem Kredit von 100000 Euro finanzierte, bezahlte damals bei einer zehnjährigen Zinsbindung effektiv 6,70
Die gleiche Kreditsumme würde heute für 15 Jahre fest effektiv 4,70 Prozent und 1 Prozent Tilgung 467 Euro kosten. Die Entschuldung wäre erst in knapp 38 Jahre erreicht, wenn auch hier unterstellt wird, dass der heutige 15-Jahreszins auch beim Anschlussdarlehen gelten würde. Die Gesamtkosten liegen bei 220130 Euro.

Es sieht erst mal etwas unlogisch aus, wenn jeweils bei 1 Prozent Tilgung die Rückzahlung des Darlehens mit dem niedrigeren Zins fast sieben Jahre länger dauert und die Gesamtkosten nur unwesentlich niedriger ausfallen. Die Erklärung liegt in der Annuität begründet. In der üblichen Kreditvereinbarung heißt es: Das Darlehen wird getilgt mit 1 Prozent vom Ursprungsdarlehen plus der ersparten Zinsen. Wenn der Zinssatz hoch ist, steigt der Tilgungsanteil schneller, weil monatlich ein höherer Anteil an Zinsersparnis in den Tilgungsanteil fließt. Beim aktuellen Niedrigzins ist die Zinsersparnis gering, was eine längere Kreditrückzahlung zur Folge hat.

Da die Immobilienpreise in den letzten Jahren nur unwesentlich gestiegen sind, kann und sollte der niedrigere Zinssatz zur schnelleren Entschuldung eingesetzt werden. Würden Sie beim obigen Musterfall die gleiche monatliche Rate (625 Euro statt 476 Euro) bezahlen wollen, würde dies eine Tilgungserhöhung auf fast 3 Prozent bedeuten. Der letzte Euro wäre genau in 20 Jahren und neun Monaten zurückgezahlt. Und jetzt sinken die Gesamtkosten auf nur 155220 Euro. Erst hier ist der enorme Vorteil der niedrigeren Zinsen abzulesen: 78000 Euro weniger bei 100000 Euro Kredit. Die Zinsersparnis in eine erhöhte Tilgung zu investieren ist fast Pflicht.
Vertragsbedingungen:
Die Bank sollte bereit sein, ein mögliches zinsverbilligtes KfW-Darlehen für Sie abzuwickeln, zumindest Ihnen ein Angebot unter Einbeziehungen eines solchen Programms zu machen. Nicht für jede Bank gehört dies zu den Selbstverständlichkeiten.
Die Vereinbarung einer Sondertilgung jedoch gehört fast zum Standardangebot. Manche Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten. Sollten Sie nicht ausschließen, dass sich im Laufe der Jahre Einkommensveränderungen ergeben, sollten Sie den Zinsaufschlag für diese Flexibilität bezahlen oder einen Anbieter aussuchen, bei dem diese Besonderheit bereits im Angebot enthalten ist. (Max Herbst, Quelle: bautipps)


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